בעקבות השינויים בבנקים ובמסלולים עבור משכנתא בריבית משתנה, אילו מסלולי הלוואה כדאי לכם לבחור? מה תרצו לבחור?
בעקבות ההוראות החדשות של בנק ישראל בתחום המשכנתאות, המגבילות את גובה ההלוואה עם ריבית מודולרית ל- 33 אחוזים בלבד, ציבור רוכשי הבתים, שבכל זאת מעוניין לקחת הלוואה כדי לקנות בית למגורים או להשקעה, נותר מבולבל. איזה מסלולים הלוואה לבחור זו אחת השאלות הנפוצות היום בשוק הנדלן. ובצדק, כי דווקא בתקופה בה מחירי הבתים ממשיכים לזנק והריבית צפויה לעבור את הרמה של 5אחוזים, בחירת מסלולים הלוואה זהו נושא רציני מעין כמוה.
אומנם בשביל להבין איזה מסלולים באמת עדיף ומה כל כך מסוכן במסלולים של הלוואה עם ריבית מודולרית, בואו תחילה נבין מהי ההלוואה עם ריבית מודולרית ואיך היא משפיעה על חיינו.
הלוואה עם ריבית מודולרית – מה זה
הלוואה עם ריבית מודולרית זוהי הלוואה בה נקבעת הריבית לתקופה קצרה של 5-8 שנים, כאשר במועד לקיחת ההלוואה נקבעים גם מועדי החידוש שלה (התחנות).
הלוואה בריבית משנתה כוללת ריבית העוגן שאליה צמודה ההלוואה. ריבית זו נקבעת עי הבנק, בהתאם למדיניותו. למעשה, העוגן זהו אחד המונחים המרכזיים במסלולים הלוואה עם ריבית מודולרית, שעל פיו קובע הבנק את גובה הריבית הסופית. סוג העוגן קובע את סוג ההלוואה, תוך שכל בנק מציע את מגוון רב ומשנתה של עוגנים.
ישנם מספר סוגים של משכנתאות עם ריבית מודולרית: ש"חיות שאינן צמודות למדד (צמודות לפריים), צמודות למדד עם ריבית מודולרית, צמודות מטח עם ריבית מודולרית, ריבית משתנה לפי עוגן התלוי בשערי אגח הסחירות, ולפי ריבית בנק ישראל, וכו'. ככל שהריבית במשק גבוהה יותר, כך גדלה הכדאיות בנטילת הלוואה עם ריבית מודולרית.
הלוואה עם ריבית מודולרית מתאימה בעיקר לבעלי הכנסה גבוהה או לאנשים אשר יודעים כי בתקופה (לפני תחנת עדכון ריבית הקרובה) והם אמורים לקבל סכום כסף גדול בעזרתו יוכלו לכסות את מירב ההלוואה במהירות ולא להיפגע מעליות ריבית. בכל אופן, הלוואה עם ריבית מודולרית מתאימה ללווה כאשר הריבית נמצאת במגמת ירידה, ורעה כאשר הריבית במגמת עלייה.
הלוואה עם ריבית מודולרית – תמונת מצב
נכון להיום, כ- 86 אחוזים מהיקף המשכנתאות בארץ אלה הן הלוואות בריבית משנתה. זו הסיבה כי נגיד בנק ישראל החליט לצמצם את התופעה עי הגבלתה של הלוואה בריבית משנתה ל- 33 אחוזים מסך ההלוואה.
מפני שמדובר במסלולים המכונה גם מלכודת דבש, שלכאורה מציעה לנוטלי ההלוואה אחוזי ריבית נמוכים הבאים לידי ביטוי בהחזרי ההלוואה החודשים יחסית נמוכים, אך מצד שני היא טומנת להם מלכודת שתאלץ אותם בהמשך לשלם סכומי עתק.
הלוואה בריבית משנתה – דוגמאות
הלוואה במסלולים של ריבית משנתה יכולה להיות הלוואה מאד יקרה, למרות שלכאורה היא מציעה לנוטלי משכנתא החזרי הלוואה אטרקטיביים מאין כמותם.
כך לדוגמא, עלייה של רק 1אחוזים בלבד בריבית משמעותה עלייה של שמונה עד עשרה אחוזים בהחזר ההלוואה החודשי. מה גם, מי שבאמצע שנת 2009 לקח הלוואה בסך מיליון ש"ח עם ריבית מודולרית, חייב היום להוסיף לסכום 75 אלף ש"ח. מפני שאז הריבית במשק עמדה על 0.5 אחוזים, להבדיל מהיום כשהיא עומדת על 3 אחוזים ובתחילת שנה הבאה תעמוד על 5 אחוזים, כאשר הריבית הפריים תגיע לשישה וחצי אחוזים.
והנה דוגמא נוספת: מי שייקח היום, לפני למועד בו ההוראות החדשות של בנק ישראל ייכנסו לתוקף, הלוואת הלוואה סטנדרטית (12אחוזים ריבית קבועה צמודת מדד, 50אחוזים ריבית פריים, 30אחוזים ריבית משתנה כל 5 שנים ו- 8אחוזים צמוד מטח) בגובה של 500 אלף ש"ח ל- 20 שנה יצטרך להחזיר מידי חודש 2,884 ש"ח. אולם לאחר שההוראות ייכנסו לתוקף וכאשר מרכיב ההלוואה המשתנה יעמוד על 33אחוזים בלבד, המלווה יצטרך להחזיר 3,004 ש"ח בחודש, הבאים לידי ביטוי בייקור של 120 ש"ח בחודש ושל כ- 1,500 ש"ח בשנה. זאת כמובן לפני שהוספנו לתשלום את הפרשי האינפלציה והצמדות אחרות, כאשר מדד המחירים לצרכן צפוי לעלות בכ- 3.5 אחוזים וריבית הפריים ב- 2 אחוזים.
עם זאת, בהסתכלות עתידית, נראה כי נוטלי ההלוואות עלולים רק להרוויח ההנחיות החדשות של בנק ישראל. כך למשל, מי שייקח (לפני שההוראות ייכנסו לתוקף) הלוואה של מיליון ש"ח לתקופה של 20 שנה ישלם בתקופה הקרובה 5,768 ש"ח בחודש, לעומת 6,008 ש"ח בחודש אותם ישלם מי שייקח את ההלוואה אחרי המועד. אך לאחר שנתיים, מי שייקח הלוואה בתמהיל הישן ישלם 6,358 ש"ח, לעומת 6,150 ש"ח אותם ישלמו המלווים בתמהיל הריבית החדש.
חלק ב'
בחלק א' – בעקבות השינויים: איזה מסלולים הלוואה לבחור
בחלק א' של הכתבה ניסינו להבין מה היא הלוואה עם ריבית מודולרית וכיצד היא משפיעה על חיינו. כעת, וכאשר התקנות החדשות צפויות להיכנס לתוקף בעוד מספר ימים, ננסה למצוא את מסלולים ההלוואה האופטימאלי בתנאים החדשים.
נתחיל מכך, שכל הכלכלנים הפועלים בתחום ההלוואות סבורים כי בשום פנים ואופן אסור לקחת הלוואה במסלולים אחד בלבד. הכי טוב, כמו שנהוג בעולם ההשקעות, לפזר את הסיכון. משמעות הדבר כי גם אם היה קיים מסלולים אחד מעודף (כפי שהיה עד היום עם מסלולים הריבית המשתנה) והיה ניתן להמליץ עליו כעל המסלולים המועדף להלוואה, נוטלי ההלוואות מוכרחים לחבור ולשלב בין כמה מסלולים שונים.
מבחר מסלולי הלוואה לרוצים משכנתא
קיים מגוון רחב של מסלולי הלוואת הלוואה כגון ריבית פריים, ריבית קבועה צמודת מדד, ריבית דולרית, חצי קבועה, משתנה כל שנה ועוד. לכל מסלולים יש יתרונות וחסרונות וכל תמהיל (בחירת הלוואה הכוללת מספר מסלולים) מתאים באופיו לפרופיל לווה אחר.
בדרך כלל, מסלולי ההלוואה נבחנים בהתאם למצב הכלכלי של המלווה. אומנם היום, כשהריבית במשק עדיין נמוכה, כדאי מאוד לנצל את תקרת ריבית הפריים המותרת (33אחוזים), להוסיף לה 40אחוזים במסלולים צמוד מדד ואת היתרה לפצל בין הלוואה צמודת מטח והלוואה קבועה לא צמודה. כך לפחות ממליצים הכלכלנים מחברת AMG.
לווים אשר ייקחו הלוואה כזאת יכולים בעתיד לבצע מחזור הלוואה ללא קנס על פירעון מוקדם, ועד שהריבית תעלה – הם יכולים ליהנות מגובהם הנמוך של ההחזרים החודשיים.
כיצד לבחור הלוואה
על מנת לקבוע מהו התמהיל הנכון ביותר עבורנו, יש לבחון מספר פרמטרים חשובים כמו הכנסותינו, עתידנו הכלכלי, רצונותינו, רמת הסיכון שאנו מוכנים לקחת וכדומה.
בנוסף לכך, אנו מוכרחים להתייחס למצב השוק נכון ליום לקיחת ההלוואה, כמו גם לתחזיותיו. כך למשל, הריבית במשך עומד היום על 3אחוזים והצפי של בנק ישראל כי בתחילת 2012 היא תגיע לכ- 5אחוזים. נתון זה, מין הסתם, ישפיע ישירות על התשלום החודשי של כל נוטלי ההלוואהות בארץ. מה גם, לנתון זה ישנה השפעה חשובה על ההחלטה בדבר תמהיל ההלוואה שכן לעיתים כדאי לנצל את הריביות נמוכות במשק ולבצע מחזור ההלוואה.
כיום מציעים הבנקים עבור לקיחת משכנתא, קשת רחבה של מסלולים המתאימים לכל סוגי המלווים. את המסלולים הקיימים בשוק ניתן לחלק לארבעה מסלולי הלוואה מרכזיים: הלוואה צמודה למדד בריבית קבועה, הלוואה צמודה למדד עם ריבית מודולרית, הלוואה צמוד למטח והלוואה בריבית פריים. על המסלולים תוכלו לקרוא בהמשך.
הפרדוקס של הריבית
לפני שתיגשו לבנק לבדוק את תנאי ההלוואה, חשוב שתדעו כי למרות שהריבית במשק זהה בכל הבנקים, לא כל הלקוחות משלמים בצורה שווה. כן, כן, נוטלי ההלוואה העשירים משלמים לרוב ריביות נמוכות יותר והסיבה לכך היא לא רק בקשרים הטובים שיש לבעלי הממון על מנהלי הבנקים אלא בעיקר כי הסיכון הכרוך בהלוואה שלהם הוא הרבה יותר נמוך מזה של בעלי הכנסות נמוכות ולא בטוחות. לכן, במקרה של לקוח בעל יכולת כלכלית יציבה הבנק יכול לקחת על עצמו סיכון נמוך יותר.
כשהלקוח מגיע לבנק ומבקש הלוואה, הבנק בודק את כל פרטיו האישיים שלו, כולל השכלה, מספר ילדים, משכורות וכו'. לכן, כשבאים לבקש הלוואה, מוטב לעשות זאת לא בתקופה בה הינכם מחוסרים עבודה. לעיתים, סטודנטים יכולים לקבל תנאי הלוואי הרבה יותר טובים משכיר ותיק במפעל.
