ניהול משא ומתן על תנאי הסכם מכירה במקרקעין

ניהול משא ומתן על תנאי הסכם מכירה יכול להיות בגדר הליך מאד מורכב, כאשר שני הצדדים המעורבים בעסקה נדרשים להפעיל שיקול דעת, ובכלל זה להעריך את רמת כדאיותה של העסקה. כדאיות זו היא בדרך כלל נגזרת של מספר גורמים ובכללם האמצעים הכלכליים שעומדים לרשותם של שני הצדדים, רמת הדחיפות לסגירתה של העסקה, שווי הנכס והערכתו הסובייקטיבית בזמן נתון ועוד.

מהרגע ששני הצדדים הסכימו ביניהם על קיומם של מספר תנאים עסקיים במסגרת הסכם המכירה, עורכי הדין מבצעים מספר בדיקות משפטיות באשר לנכס, וכן מגבשים את ההסכם באופן כזה שיכלול את מרב הפרטים הרלוונטיים כמו למשל: מועד מסירתו של הנכס, חלוקת הנטל במסגרת התשלום של מיסי המקרקעין, המועדים העתידיים לתשלום ועוד.  לפי חוק המקרקעין (תשכ"ט 1969) נקבע כי על מנת שיהיה תוקף משפטי לכל עסקת מקרקעין שהיא, יש צורך בעריכה של הסכם או מסמך כתוב בין שני הצדדים.

מרבית השאלות מתחילות להתעורר למעשה כאשר ההסכם נכתב אך לא נחתם על ידי שני הצדדים, האם במקרה זה יש לו תוקף משפטי? האם במקרים מהסוג הזה נדרשים שני הצדדים למלא את ההוראות, וכל התנאים שצוינו בהסכם על שאחד מהם לא חתם כלל על ההסכם? לא מזמן אירע מקרה בין שתי חברות בו התנהל משא ומתן בנוגע לעסקת מכירה של זכויות בניה במגרש מהחברה המוכרת לחברה הרוכשת. על שהוכנה טיוטת הסכם בין שני הצדדים במהלכו של מו"מ, שתי החברות לא חתמו עליה. ,

הליבה המרכזית של הסכסוך הייתה בדבר הדעה בנוגע לגיבוש של הסכם מחייב במסגרת ההסכם שהבשיל בין שתי החברות – על אף שהוא לא נחתם על ידיהן. לפי טענתם של שני הצדדים, התבצע ביניהם הסכם מחייב בכל הנוגע לתנאים של העסקה, התמורה, ואף המועד העתידי של החתימה על ההסכם. אולם, עד למועד זה החליטה החברה המוכרת למכור את הזכויות במגרש לצד שלישי אחר. בסופו של דבר סיכם בית המשפט שעל אף שהוכנה טיוטת הסכם, כל עוד לא התבצעה חתימה הרי שאין לתנאיה שום תוקף משפטי.