מיסוי – למוכר דירה
על מוכר דירה יחלו תשלומי המס הבאים או חלקם:
1. מס שבח – הוא מס על השבח (הרווח) הנובע מההפרש בין
מחיר הרכישה לרבות כל ההוצאות הנלוות כולל שיפוץ,
לבין למחיר המכירה.
משולם לרשות המיסים – מיסוי מקרקעין.
קיימות התייחסויות רבות בחוק למצבים בהן ניתן לקבל פטור
מתשלום מס זה, תשלום זה אינו קבוע, גובהו משתנה כפועל יוצא
של פרמטרים רבים כמפורט בהמשך.
2. היטל השבחה – זהו תשלום המשולם לרשות המקומית בגין הגדלת זכויות
בנייה והשבחת הנכס בגין כך, דרישת הרשות היא לקבלת
היטל של 50% משווי ההטבה שניתנה, גם היטל זה אינו
קבוע והוא פונקציה של שווי ההטבה שניתנה, ניתן לערער
על גובה התשלום באמצעות שמאי נגדי להפחיתו באופן
משמעותי.
3. מס מכירה – במקור בא כתחליף למס הרכוש שבוטל, גובהו 2.5% מתמורת
המכירה, המס הוטל ללא קשר לרווח בעסקה, כיום יש פטור
מלא ממס זה.
4. תשלומים למנהל מקרקעי ישראל – מתייחס לנכסים בחכירה מהמנהל.
• דמי הסכמה: בהעברת זכות חכירה שאינה מהוונת גובה המינהל דמי הסכמה בגובה שליש מעליית ערך קרקע, אם הנכס מהוון יש פטור מדמי הסכמה.
• דמי היתר:
המינהל גובה דמי היתר בגין הענקת הנאה נוספת על זו שבחוזה החכירה בשלושה מקרים: א) תוספת בניה למבנה הקיים
ב) בגין שינוי יעוד או ניצול
ג) בגין פיצול מגרש.
פירוט אפשרויות נפוצות לפטור ממס שבח:
הזכאות לפטור מותנית בקיום אחת מעילות הפטור שבחוק. היה ולמוכר עומדות כמה עילות פטור רשאי הוא לבחור את העילה הנוחה והכדאית לו ביותר במסגרת תכנון מס לגיטימי. יש לזכור כי עילת הפטור צריכה להתקיים לגבי כל התא המשפחתי שנחשב מוכר אחד, וכי דירה שבנייתה טרם הסתיימה אינה נחשבת כדירת מגורים.
מכירה בפטור אחת ל 4 שנים
המוכר זכאי לפטור אם לא מכר בארבע השנים שקדמו למכירה זו דירת מגורים אחרת בפטור כלשהו ממס שבח, למעט פטורים הבאים שאינם מובאים בחשבון:
א) מכירה (מתנה) בפטור לפי סעיף 62 לילדו או לבן זוגו של נותן המתנה. כלומר מתנה לקרובים אחרים מהווה ניצול פטור.
ב) פטור מיוחד בגין דירה שהתקבלה בירושה.
מכירת דירה יחידה
במכירת דירת מגורים יחידה של המוכר ניתן פטור מותנה בקיומם של 4 תנאים מצטברים:
א) הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור יו"ש.
ב) במשך 18 חודשים שקדמו למכירה זו לא מכר דירה אחרת פטור לפי עילה זו.
ג) בארבע השנים שקדמו למכירה זו לא היתה לו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת.
ד) הדירה הנמכרת אינה חלק מדירה שהוא פחות מ- 25% ממנה, וכן לא הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1997.
דירות שלא יחשבו כדירה נוספת :
א) דירה שנרכשה כתחליף לדירה הנמכרת בשנה שקדמה למכירה.
ב) דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1997
ג) דירה שחלקו של המוכר בבעלות בה פחות מ- 25%.
דירה שתחשב כדירה נוספת- אם היא בבעלותו של איגוד, ואינה מלאי עסקי, ולמוכר יש באמצעות זכויותיו באיגוד לפחות 25% בבעלות על הדירה. לא נדרש שהדירה הנוספת תהיה דירת מגורים מזכה.
מכירת דירה שהתקבלה בירושה
במכירת דירת מגורים מזכה שנתקבלה בירושה ניתן פטור עצמאי ומיוחד המותנה בשלושה תנאים:
א) המוכר הוא בן זוגו של המוריש או צאצאו (כולל נכד או נין) או בן זוגו של הצאצא. ב) לפני פטירתו היה מוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד
ג) המוריש היה זכאי למכור את הדירה בפטור. לגישת הרשויות הזכאות נבחנת ביום המכירה בידי היורש ולא ביום הפטירה.
פטור מיוחד
מוכר שהוא תושב ישראל זכאי לפטור חד פעמי מיוחד בגין מכירת דירה נוספת שמותנה בתנאים הבאים:
א) המוכר מכר בפטור ממס דירה אחרת (קודמת) לפי פרק חמישי 1 לחוק בתוך 12 חודשים לפני המכירה הנוכחית שבגינה מבוקש פטור.
ב) המוכר רכש בשנה שלפני המכירה הנוכחית, או ירכוש שנה לאחריה דירה (כהגדרתה למס רכישה) בישראל או באזור בסכום השווה לשלושה רבעים משווי שתי הדירות שמכר.
ג) שווי שתי הדירות הנמכרות אינו עולה על כ- 1.5 מיליון ש"ח. אם שווי שתי הדירות עלה על סכום זה, לא יינתן פטור לגבי הסכום שמעל התקרה. עלה שווי שתי הדירות על כ- 2.5 מיליון ש"ח לא יינתן פטור מלא או חלקי.
פירוט אפשרויות נפוצות לפטור מהיטל השבחה:
הועדה המקומית רשאית לפטור את בעל המקרקעין עקב מצבו החומרי מחובת תשלום ההיטל, כולו או חלקו. הפטור ניתן בשל מתן הקלה או התרת שימוש חורג בלבד, אך לא בשל אישור תוכנית.
עילות פטור או דחיית תשלום היטל השבחה
1) במקרקעין למגורים בישוב שהוכרז כשכונת שיקום.
2) במקרקעין למגורים בישוב שהופטר מההיטל בצו ממשלתי.
3) במקרקעין למגורים באזור שיקום כמשמעותו בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום.
4) במקרקעין של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט, שאין עיסוקו לשם קבלת רווחים. (תיקון 53 הוקפא עד סוף שנת 2001).
5) במקרקעין לבניית דירת מגורים או להרחבתה- בידי מי שזכאי לסיוע של משרד הבינוי והשיכון. בגין שטח בנוי שחורג מהתוכנית של משרד הבינוי והשיכון ישולם היטל יחסי. הפטור חל רק לעניין קבלת היתר לבניית הדירה או הרחבתה או העברתה.
6) במקרקעין שבעליהם החזיקו בהם 10 שנים לפחות, והם משמשים לבנייה או הרחבה של דירת מגורים עבור בעליהם או קרובו- והתוכנית הקודמת אושרה לפני 1950.
7) בניה או הרחבה של דירת מגורים עד 120 מ"ר- שמשמשת למגורי בעל הקרקע או קרובו. על כל בניה או הרחבה מעל 120 מ"ר ישולם היטל יחסי. מדובר בדחיית תשלום ההיטל עד למימוש הזכות הבא, אלא אם ניתן פטור כאמור להלן בסעיף 8. (תיקון 53 שהרחיב את הפטור עד 160 מ"ר הוקפא עד סוף שנת 2001).
8) העברת הבעלות בדירה שהורחבה כאומר לעיל אם המחזיק במקרקעין או קרובו השתמשו בדירה למגוריהם או למגורי בני משפחתם הקרובים במשך 4 שנים לפחות מגמר בנייה ועד מכירתה. פטור זה משמש מקלט מס נפוץ. (תיקון 53 שביטל את הגבלת השטח, הוקפא עד סוף שנת 2001).
בתקנות התכנון והבניה (תשלום היטל השבחה על הקלה בדירת מגורים), התשמ"א-1981 נקבע כי בעל דירת מגורים המבקש הקלה לבניית תוספת שטח לדירת מגוריו או מגורי בני משפחתו, לא תחול עליו חובת תשלום היטל על כל תוספת, אלא במידה שהיא מגדילה את השטח הכולל של דירתו למעלה מ- 110 מ"ר.
